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左手买进右手卖出 云南城投业务转向何方? ——凤凰网房产大理
9月13日,云南城投公告称,将其持有的大理满江康旅投资有限公司(以下简称“满江康旅”)80%的股权转让给昆明万洱房地产开发有限公司(以下简称“昆明万洱”)。 -来自凤凰新闻客户端
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左手买进右手卖出 云南城投业务转向何方?

投资者报
2018-09-25 16:01

9月13日,云南城投公告称,将其持有的大理满江康旅投资有限公司(以下简称“满江康旅”)80%的股权转让给昆明万洱房地产开发有限公司(以下简称“昆明万洱”)。

值得一提的是,这不是云南城投第一次转让项目公司股权。自2016年开始,云南城投就先后对云南温泉山谷房地产开发(集团)有限公司、陕西安得房地产开发有限公司、西安云城置业有限公司等进行部分股权转让。

而在持续转让股权的同时,云南城投收购股权的步伐也未停止,两年收购金额合计达306亿元。巨额资产腾挪,云南城投究竟在打什么算盘?对此,诺亚财富地产研究负责人黄琳珊表示,或是实施战略转变。

“出售的为地产子公司,亦有可能是考虑此类项目的合作开发,充分发挥各自的优势,实现利益最大化;而收购的则为新的战略选择,属于战略性合理调换转移。”黄琳珊表示。

资产腾挪

据记者了解,满江康旅由云南城投海东投资开发有限公司(以下简称“海东投资”)于2018年1月11日成立,主要从事房地产开发业务、城市旧城改造等,目前负责开发的项目位于云南大理满江片区,占地面积为228.2亩,计容建筑面积57.9万平方米,现正处于报规阶段。注册资本:5250万人民币,云南城投置业股份有限公司持有95.24%,国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资合伙企业持有4.76%。大理满江康旅也为云南城投子公司。

6月1日,海东投资将其股权转入云南城投,云南城投持股比例变为95.24%。6月22日,刚“收入”满江康旅不到一个月的云南城投就发布公告称,拟公开挂牌转让其持有的满江康旅80%股权,9月13日,万科旗下子公司昆明万洱作为唯一意向受让方出现。

查看满江康旅财务数据可知,截至2018年4月30日,其净利润亏损3.1万元,经营活动产生的现金流净额为-14.1亿元,这或许是云南城投将其80%股权予以出让的原因之一。

除了此次满江康旅股权转让以外,云南城投自2016年开始就持续不断地出售旗下公司股权,仅2017年以来就出售(含拟出售)66亿元优质资产。

譬如,2018年8月3日,云南城投公告转让全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司90%股权。同时,云南城投下属全资子公司云南城投龙江房地产开发有限公司也拟转让所持有的城投湖畔四季城(一期)项目中一在建工程。随后,8月29日,云南城投称,拟转让所持有昆明七彩云南城市建设投资有限公司59.50%股权。

6月22日,云南城投公告,转让其持有的西安云城置业有限公司51%股权。4月份,云南城投下属公司云南亚德房地产开发有限公司40%股权挂牌交易,转让底价6680万元。

此外,云南城投于2017年出让陕西安得房地产开发有限公司70%股权以及云南城投晟发房地产开发有限公司60%的股权,2016年云南城投出让云南温泉山谷房地产开发(集团)有限公司21%的股权。

针对云南城投频繁出售资产,业内有观点认为,可能与配合控股股东云南城投集团消除同业竞争有关。而从云南城投业绩这一维度来看,转让上述公司股权能改善其盈利情况,2015年至2018年上半年,云南城投归属于上市公司股东的扣非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元及-1.63亿元。

转型待解

在频繁转让项目公司股权的背后,云南城投或许要转换赛道,拓展和发力康养、文旅和会展产业,而手段依旧是并购。

9月7日,云南城投公告称,拟参与竞买成都民生喜神投资有限公司(以下简称“民生喜神”)股权及债权。据了解,民生喜神主要负责运作都江堰龙门山旅游区青城山谷文化旅游项目,已经取得615.29亩土地。

7月24日,云南城投旗下子公司西双版纳云宇置业有限公司成功受让西双版纳盛璟新城投资开发有限公司(以下简称“版纳盛璟”)100%股权。而版纳盛璟则是15000亩旅游地产大盘——橄榄坝四季度假区的开发方,这意味着云南城投又获得了一个体量庞大的新文旅项目。

而在此前的6月,云南城投以4.35元/股的价格发行50.95亿股,外加18.36亿元现金,合计对价240亿元收购成都环球旅游会展旅游集团公司(以下简称“成都会展”)。

不可忽视的是,巨额收购成都会展构成关联交易还曾被指涉及利益输送。资料显示,收购前,成都会展控股股东为云南城投集团,持股51%。而云南城投集团持有云南城投34.87%股权, 也为控股股东。

此次收购,云南城投与成都会展签署了一份业绩对赌,称在盈利承诺期内,成都会展三年累计实现扣非净利润约63亿元,当然盈利承诺期将就成都会展产权过户时间而定。

时间再往前推,5月份,云南城投以19.85亿元收购海南国际会展中心综合性地产项目(以下简称“海南会展”)。对于成都会展和海南会展的收购,云南城投表示符合公司发展战略,可优化公司项目布局,也可增加在西南地区的土地储备,还可降低资产负债率。

除上述收购之外,云南城投还收购了华侨城开发的2.38万平方米物业、广东云景旅游文化产业有限公司90%的股权、昆明城海房地产开发有限公司47.37%股权、于2016年11月、2017年3月分别提出收购银泰系各8家公司,共16家公司股权,涉及淄博、哈尔滨、杭州、宁波、台州、成都、温州等地。

不可忽视的是,近几年云南城投频频卖出以及买进资产,投资状况处于动荡,业内有观点认为公司运营背后或存资金问题。

这一说法从其财务状况可看出些许端倪。云南城投2015年、2016年、2017年的负债率分别为87.64%、89.22%及88.82%,远超行业平均水平。而经营现金流方面,2018年上半年净流出13.51亿元,而2017年上半年经营性现金额净流入9350.42万元。

云南城投简介:

云南省城市建设投资集团有限公司是由云南省国资委监管的省属大型企业。集团组建13年来,始终坚持“政府引导、市场机制、企业运作”,走创新发展之路。目前拥有两家主板上市公司(云南城投置业股份有限公司和云南水务产业股份有限公司),一家新三板公司(一乘股份有限公司),全资及控股40家二级子公司,参股诚泰财产保险股份有限公司等28家公司,是曲靖市商业银行第一大股东、莱蒙国际集团有限公司流通股第一大股东、闻泰科技第二大股东。截至2017年12月31日,集团总资产2625.10亿元,累计实现收入998.18亿元,实现利润107.09亿元,实现利税207.5亿元,实现融资约3,436.5亿元、实现投资约2,146.02亿元。

围绕城市运营核心,集团在市场拓展、资源整合、资本运作和贯彻政府战略意图方面精准发力,产业板块实现多头并进、良好布局。

城市开发业务板块,已布局国内16座城市,并在香港、悉尼等海外市场实现拓展,与省财政厅组建云南省土地储备运营有限公司,推进全省重大项目土地一级开发与储备,是城市新区功能完善、产城融合的开拓者。

城镇环境业务板块,覆盖自来水、污水处理、垃圾处理、固体废弃物处理、医疗废弃物处理、危险品废弃物处理等领域,辐射全国14个省份及周边国家,是优质水务与环保服务提供者、整合者。

大休闲业务板块,牵头推进普者黑、昆明滇池国际会展中心、草海未来城昆明新天地、澄江太阳山、澜沧江国际文化旅游度假区五大省级示范项目;拓展广东、湖南、河北、浙江等旅游市场,是推动旅游业转型升级的主力军。

大健康业务板块,通过并购昆明市第一人民医院,投资建设整合甘美国际、东川等省内优质医疗资源,累计拥有医疗床位数约5000张。围绕绿色发展,布局生物产业,做绿色康养综合服务商,是云南大健康产业发展和打造“三张牌”的重要推动者。

金融业务板块,独创并实践符合自身发展需求的资本运作逻辑,围绕供给侧结构性改革,持续改善资产负债结构,降低运营风险,牵头组建云南银行,拥有云南省唯一双AAA信用评级,取得了惠誉国际BBB+评级,是沿边金融改革的重要参与者。

集团成立以来,承担了“昆明滇池国际会展中心”、海埂会议中心”、“部分驻昆高校呈贡新校区迁建”等省级重点项目; 集团酒店业务在北京、上海、昆明、西双版纳、成都、腾冲等地成功布局,成为洲际酒店全球最大单一业主; 会展业务拥有昆明滇池会展、昆明国际会展、成都世纪城会展、武汉国博中心、海口会展中心等五大展会基地,成为持有和运营会展面积双指标第一的中国最大会展集团。

砥砺奋进、筑梦前行。云南城投集团将持续完善健康生活综合服务生态产业链,推动以芯片为核心的科技化产业联盟,建立集团产业生态体系,打好“大健康、大休闲战略转型”牌,立足新常态、融入新经济、拥抱互联网,倾力开拓大健康新蓝海,力做健康生活目的地的开拓者和实践者,助力中国城市经济实现高质量快速发展。


[责任编辑:李柏儒]

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