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碧桂园投资逻辑迭代:讲求安全效益与分级深耕 - 凤凰网房产大理
投资拿地这一个端口,像是一个切片、一扇窗口,让外界看到碧桂园的变化和思考,也提供了值得行业参考的价值样本。 -来自凤凰新闻客户端
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碧桂园投资逻辑迭代:讲求安全效益与分级深耕

凤凰网房产
2021-07-30 16:13

凤凰网房产报道 今年2月,22个重点城市实施“两集中”供地的政策,要求城市每年出让不超3次,且集中组织出让活动,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。

从首轮供地的结果来看,70%的城市采用了“限地价”或“限地价 控房价 竞配建/竞自持”的方式。更复杂的拍卖规则、更多的限制条件,提高了房企的投资门槛、操盘难度。

因此,土地“零售改批发”之后,大房企成为主要受益者,而且是负债率健康、现金流充裕的大中型房企,它们无论拿地金额,还是拿地面积,都占据主流。

中指院公布的“2021年房企半年度拿地排行榜”就显示,碧桂园以1253万平方米拿地面积,位居房企排名第一位,其后的招商蛇口、保利发展、万科集团等也无一不是百强头部企业。

值得注意的是,中指院数据显示,上半年碧桂园的拿地金额只有603亿元(6月数据未统计完全),粗略计算,碧桂园的拿地成本仅在3777元/平左右,单位的土地成本保持低位。

在控制成本的前提下,碧桂园还完成了在北京、上海、广州、重庆、长沙、济南、、深圳、南京、等核心一二线城市的投资拿地,并且溢价率都控制在较低水平。

这些不同于往年的变化背后,笔者发现,碧桂园在土地市场获取了更多优势,除了基本面的提升,也得益于投资逻辑的迭代。

“三充裕”为前提 投资讲求安全与最大效益

从第一次集中供地的结果来看,大部分城市的项目溢价率较高,不少房企的新增项目利润空间极小。

这一方面是因为,如果土地储备不够充裕,只能为保证后续发展,被迫去高溢价拿地。一方面,只有上半年拿到地,才可能在今年内转化成销售,一些房企为了满足今年的销售回款要求,不得不猛击第一次供地。反观碧桂园,上半年拿地严控平均溢价率,不乏零溢价情况。例如其在上海竞得的3宗地块,嘉定南翔地块溢价率9.47%,宝山新江湾地块溢价率8.99%,闵行华漕地块,溢价率8.94%。之所以拿地能控制在较低成本,首先是因为资金、土储充裕、销售回款“三充裕”,有条不紊、从容不迫。

财报显示,截止2020年底,碧桂园已获取的可售资源约1.75万亿,另外还有5000多亿的潜在权益可售资源,合计达2.3万亿。以现在的合约销售基数作为比较,碧桂园的土储可以满足3.5年的开发周期,拿地时选择权很大。销售方面回款支撑力足,中指院数据显示,上半年碧桂园的操盘金额超过4000亿元,是唯一一家破“4字头”的房企。因而上半年,碧桂园的合约销售金额所对应的拿地力度,大概30%,是一个非常可控的水平。

在7月碧桂园召开的线上投资者会议上,管理层透露,碧桂园在集中供地的22城,现在的土地储备和每年的平均销售额差不多占比都在20%左右。公司基于充裕的资金,拿到土地的概率较高,所以会考虑去参与一二线城市的竞争。但前提依然是“机会性地去获取土地”,不会为了拿地而去碰高溢价。

可以看到,碧桂园的投资逻辑,最重要的一项是“安全可控、效益最大化”,在销售支撑和流量充裕的前提下,严格挑选项目,以获取尽可能大的利润空间。

与城市“三共” 碧桂园分级深耕策略迭代

碧桂园目前的库存中,三线货量比较稳定,一二线相对更需要补仓。在不同的城市,碧桂园做出了一定策略调整,与城市的关系也开始了更新迭代。

在最擅长的三四线城市,爱德数智数据显示,截至目前,碧桂园已进驻的城市高达245个,而且业绩突出,碧桂园的平均市占率能达到8%。在这类城市,碧桂园更讲求品牌力,并以碧桂园服务为抓手,探行新型城市治理公共服务。

例如2018年碧桂园服务发布了“城市共生计划”,基于城市公共空间的12个细分领域场景,开展AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务。

碧桂园服务提出的这种“与城市共建共治共享”新格局,无疑对整个碧桂园在当地的长期发展,是有拉动效果的。

例如,碧桂园会更容易获取规模、地段、容积等指标更优越的项目。这是超高回款率的基础,2020年碧桂园权益现金回款率达到91%,已经连续5年高于90%,在行业继续保持领先。

在一二线城市“做好”则是碧桂园的另一个重点,这需要不同于三四线城市的发展逻辑。

笔者观察到,碧桂园如今的投资,严格执行项目经营四大要素——土地属性、规划条件、地货比、预售条件,这是碧桂园在一二线土地获取阶段就明确项目的经营定位。这四大要素的设定,其实也是从四个维度,深入挖掘城市的价值,挖到“差异化”。例如,一二线城市的预售条件相对更高,企业需要通过各种方式尽可能加速回款。

碧桂园投资时,会严格按照项目定位战略执行投资方案,尽量挖掘项目和区域的不同,做大项目性价比、做高产品整体品质感,快速吸引市场、快速销售回款。

有专家表示,房地产行业的深刻变革已经拉开序幕。三道红线、五档房贷、集中供地等政策叠加,分别从资金、需求、投资几个维度的根源上“动刀”,改变着业务开展的逻辑,促进行业向房住不炒的新常态发展。

对于像碧桂园这样位居头部的房企来说,随时迭代、随势更新,是保持企业长期发展活力的“必修课”。投资拿地这一个端口,像是一个切片、一扇窗口,让外界看到碧桂园的变化和思考,也提供了值得行业参考的价值样本。


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标签: 楼市 碧桂园 投资拿地 【责编】 赖玉兰
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