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重点城市土拍提速 调规地块逐渐成“主流”

近日，北京、上海等重点城市先后迎来土拍，核心地段的优质地块纷纷亮相，引发房企激烈争抢。重点城市的土拍市场热度延续，调规地块也逐渐成为土地市场的主流。

8月4日，北京和上海两地同日进行土拍，合计总成交金额超174亿元。其中，核心区稀缺地块仍受追捧。以北京朝阳区广渠路宅地为例，土拍吸引了金茂、建发、中海、招商、保利等多家房企参与，参拍企业覆盖央企、国企及优质民企，核心区稀缺地块仍具备较强市场关注度。最终，经过191轮竞价，由中海以总价83.99亿元竞得，溢价率为19.13%。

在业内人士看来，重点城市优质地块竞拍热度不减，头部房企对核心区位“确定性”地块的参拍意愿依然强烈，市场冷热分化特征显著。据中指数据，今年前7个月全国TOP20城市宅地出让金占比为62%。在TOP20城市中，一线及强二线城市占据主导地位，头部效应较为显著，其中前7个月上海住宅用地出让金为749亿元，继续居全国首位。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶预计，不同类型企业的策略选择将分化：央企和大型国企可继续发挥资金与品牌优势，在重点城市核心区保持领先，同时推动产品力升级，将规模优势转化为品质优势；地方国企宜发挥区域深耕优势，积极参与城市更新，在存量盘活中获取优质小体量资源；中小房企和优质民企则可将“小而美”地块作为重点方向，建立精细化的投资研判和项目运营体系，通过差异化产品实现突围。

调规地块也逐渐成为土地市场的主流。据悉，土地调规涉及已批未供地块调规、已出让未开工地块收回后调规，各地结合市场实际加快推进落地。以上海为例，该市推进存量用地规划优化，近两年多个低效商办、工业存量地块依法开展控规调整，转为住宅用地入市。根据中指研究院监测，今年前7个月上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地块为调规地块。而在深圳，今年也有多宗调规地块成交。在今年前7个月深圳成交的住宅用地中，超半数为调规地块，核心是降低商业与办公配比、提高住宅占比、调低容积率，以适应市场对改善型住宅的需求。

中指研究院认为，土地调规将深刻影响房地产行业发展。首先，核心优质地块增加，短期优质地块竞拍热度提升，有利于改善市场预期。其次，土地调规将优化新房供给结构，为“好房子”供给释放空间，但要注意的是，市场分化或加剧，“好房子”项目普遍取得较好去化，存量在售项目去化压力增加。对于房企而言，土地调规为企业创造了新的拿地机会，但对企业综合能力也提出更高要求，资金实力雄厚、产品力强的头部企业市场机会或更大，将加速行业分化。

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